海南土地市场下滑 海口降三亚升

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2014-07-03 17:37 来自 新浪

 新浪乐居讯 2014年上半年,海南楼市调控方向先紧后松。在政策大环境影响之下,2014年上半年,海南楼市共成交32632套,同比下降了28.89%;成交均价12195元/平,同比上涨了2.85%。上半年,海南楼市有重大事件引起了业内广泛关注,那就是房企价格战。价格战使三亚房价跌破1万,雅居乐清水湾“五折”甩货,文昌湾区房价7000元/平等,降价走量,相互拦截客源抢客,岛内分销竞争激烈,成为海南上半年楼市明显特征。市场行情虽不如去年却也远没有2012年那么糟糕。

  海南新浪乐居楼市一线报道组

  政策环境

  先紧后松 海南政府出手救市

  今年上半年一季度,政府延续了闲置土地整治、控制普通商品房开发比例、提高基准地价等政策。进入第二季度,政府相继下手调控,三亚停建80平以下户型,海口市政府出台买房送户口政策,吸引购房者来海口买房,海南召开媒体内部会议,要求媒体不报海南楼市负面,加强海南城市宣传以便促进房地产发展等,连续举措被认为是政府出手救市。

  数据

  成交32632套 同比下滑28.89%

  中央不动产登记、房地产税立法,三亚停建80平以下户型、海口出台买房落户政策,各种政策对海南楼市都有不同程度影响。

  据数据显示,今年上半年海南共成交32632套房,同比2013年上半年的45887套下降了28.89%;成交均价12194.96元/平,同比2013年上半年成交均价11857元/平,上涨了2.85%。

2014年与2013年上半年成交情况同比
2014年与2013年上半年成交情况同比

  多数业内人士认为,2013年是海南近年来最好的一年,达到顶峰之后,成交量必定下滑。2014年1月全月成交6923套房,环比2013年12月份上涨了4.45%。但与2013年1月的成绩8026套相比,下降了1000多套。

  海南楼市在“不温不火”中平稳度过了1月份,迎来了一个翘尾收官的2月。2月是海南楼市的传统淡季,海南楼市跌声一片,共成交4672套,环比下降32.51%;成交面积环比下滑了29.15%。成交均价却逆势上扬,环比上涨40.94%。

  作为以旅游地产为主的海南楼市,受到淡旺季影响明显。3月份是旺季中的黄金时段,海南楼市成交6929套,环比上涨了48.4%。但与2013年同时段相比,下滑了35%。虽然3月份是今年成交量最高的时段,但相比而言也只能是“低调收场”。

  海南今年淡季来得早,旺季走得快。4、5月的成交量成绩平平,都是5000套左右。而到了6月市场行情更是惨淡,海南成交3756套,环比下降29.4%,同比下降36%。

  据数据显示,海南上半年成交均价为12195元/平,同比上扬2.85%。其他月份都保持在10000-12000元/㎡之间,均价没有多少波动。此成交均价同比去年相比,也没有出现大幅度波动。

  房价

  海南掀起房企价格战 三亚房价跌破1万

  成交均价较平稳,而房企间却掀起了激烈的价格战。

  今年上半年,海南房企间的价格混战引起了业内高度关注。三亚迎宾路房价跌破1万元,航天城文昌高隆湾楼盘明降至7千左右,陵水雅居乐清水湾5折“甩货”……房企之间价格战从南向北,蔓延速度之快、范围之广。

  今年年初,位于三亚迎宾路的湖光山舍推出特价房9999元/平,使迎宾路房价多年来商品房价格首次跌破1万。随之而来的就是,迎宾路、荔枝沟等区域房企之间的“明争暗斗”。各房企相继推出8.8折、8折、2万抵10万等优惠吸引购房者。价格混战激烈进行中,大部分处于认筹阶段的项目都不敢轻易解筹。

  迎宾路、荔枝沟的价格战从年初就已经“打响”,持续时间长。由于优惠幅度大,甚至将陵水清水湾一带的客流都吸引了过来。一业内知情人士说,价格战持续期间,在陵水清水湾买一套房的资金可在三亚买同等标准的一套半房屋,从而形成了“截流”。

  雅居乐清水湾首现5折甩货

  清水湾一带的房企怎甘“示弱”?五一黄金周期间,雅居乐清水湾吸引了全国各地的目光。 它开始“5折优惠”甩货,推出200多套特价房,并打出“让房价回到2009年”的口号。仅三天时间,雅居乐清水湾吸金超过2亿。同一个湾区的Aloha阿罗哈今年也推出特价房,每套房能够省下25万至30万元,优惠之大也是前所未有的。

  据知情人士透露,雅居乐清水湾当时推出的特价房远远不止200多套,甚至多出好几倍。“雅居乐清水湾采取此种措施做淡季营销,更是一种低价走量的举措。”

  房企价格战在海南逐个区域蔓延。文昌高隆湾、月亮湾两个湾区价格战也暗潮涌动。今年,雅居乐月亮湾低价率先入市,同在月亮湾区的其他三大项目纷纷表态,开盘价不会高于雅居乐月亮湾的价格。2013年12月,中南•森海湾的起价为10490元/平,而今年5月起价为7220元/平,足足下滑了近3000元。为此,中南森海湾也成为房价明降的项目之一。

  业内人士分析,今年价格战是海南及全国楼市整体影响下,房企采取的措施。但多数业内人士认为,房企间不能一味价格战,“因为开发商都有一个成本价,过于激烈的价格战不仅影响市场,更会导致购房者对房企失去信心。”

土地

  海南土地市场下滑 海口降三亚升

  2014年上半年,海南土地市场供应量及成交量同比都有所下滑。

  上半年,海南省土地市场成交186幅,比去年同期少61幅,宗数同比下降24.7%;成交土地面积为581.24公顷,成交金额93.54亿元。整体而言,今年上半年土地成交重心仍在东线。因为,房企布局三亚、陵水、琼海等东线城市,而且已经入驻的房企在原入驻市县亦加大投资力度,使得该区域土地再次升温。

  纵观今年上半年土地市场,与2013年同期相比,成交更多的是大体量的地块,地价也有所上涨。而开发商拿地热情并不高。海南省政府整治闲置土地工作继续进行,推地力度也不大。

  就省会城市海口而言,今年上半年供应土地量明显增多,但成交量及成交价格同比下滑近80%。土地主要以住宅用地为主,且多为小体量的成交,并没有大亮点。今年上半年三亚土地市场共成交15宗土地,成交面积78.63公顷,同比上涨117.66%;成交总金额24.22亿,同比上涨41%左右。

  房企

  大鱼吃小鱼 极力扩张海南版图

  从海南土地市场成交情况来看,各大房企在海南拿地热情并不高,但这并不代表房企不看重海南旅游地产的发展前景。

  海南旅游地产价值日益凸显,房企扩张潮一波胜过一波。今年上半年,各大房企在海南通过“兼并”“收购”等方式拿“熟地”,继续在海南扩张企业版图。

  今年一开局,各大开发商就已经按耐不住,在海南土地市场上拉开了一场战役 。富力集团在陵水、临高连续拿地,绿地22亿豪赌三亚,碧桂园进军陵水。此外,一些小房企拿地同样不手软。

  今年2月份,富力集团分别在陵水、临高拿下2块地,两次拿地共9.51亿元。其中陵水的土地规划为高档住宅用地,使用年限70年 。

  与此同时,绿地集团在三亚拿下红沙棕榈滩一幅大地块,总价23.1亿元,地块平均成交价格为16250元/平。“绿地集团将于2014年全面入驻海南。”绿地有关销售负责人介绍。此举是绿地集团在海南扩张版图的重要举措,意味着它即将在三亚打开市场。

  此外,同样作为中国地产10强企业的碧桂园也采取了行动。今年5月初,碧桂园以2.88亿元拿下陵水珊瑚休闲度假区一幅12公顷的大地块。此举是碧桂园收购临高小城之春、澄迈欧洲城邦后,碧桂园在海南扩张势力的又一重大举措,碧桂园进驻清水湾后,清水湾一带也由此形成了雅居乐、绿城、碧桂园三家大房企“三足鼎立”的局面。

  上半年房企扩张势力的行动还未结束,6月底,有业内人士透露,三亚一山湖抱绿城“大腿” ,绿城借壳一山湖进驻三亚市场。如果绿城一旦入驻成功,绿城在海南的版图又成功向南延伸。

  对于房企间的兼并收购,多数业内人士表示,大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼,行业集中度不断提高是大势所趋,未来将会是强者愈强的时代。目前,各大房企的进驻和兼并意味着海南或是三亚房地产市场正在展开新一轮的洗牌,对整体楼市是利好的。知名大房企的操盘将会使三亚房地产市场更加趋于规范化,对项目自身的内功修炼要求也将更高,产品将会更加大气、合理。

  排行

  三亚半山半岛成交28.71亿遥遥领先

  从海南整体区域销售排行来看,海口、三亚一直名列前茅。单从前五月销售情况来看,海口成交10229套,成交均价达到8099元/㎡。海口作为海南省的省会城市,在大量刚需入市、政策氛围相对宽松的情况下,海口楼市的交易量有涨有跌,但整体保持平稳。

  海口众多项目中,观澜湖以成交4.94亿占据海口前5月销售金额排行榜首,佳元•江畔人家、绿地•海长流分列榜单第二、第三位。 海口房企销售排行前10名包括,南国•威尼斯城、昌茂•水木清华、鑫生棕榈泉国际公馆、天伦•誉海湾、海阔天空•国兴城、中信台达国际、开维生态城七个楼盘项目。

  相对于海口,三亚前五月住宅成交偏低一些,共成交7707套。由于成交均价为23789元/㎡,从而三亚的成交总金额为165亿元。

  从成交金额来看,半山半岛以28.71亿元占居三亚项目销售金额榜首,遥遥领先于三亚其他项目。凤凰岛、鲁能三亚湾新城分别以8.28亿元和6.52亿元位居榜单第二、第三位。

  从成交面积来看,半山半岛以69223.89平同样位于榜首,鲁能•三亚湾新城、和泓•假日阳光分别位于第二、三位。

  从成交套数来看,和泓•假日阳光以418套位居榜首,半山半岛以373套屈居第二,三亚•金棕榈成交273套排名第三。

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