问诊"海南模式" 云南旅游地产定位"大众化"

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2014-05-28 08:40 来自 每日经济新闻

    一个是滨海之南,一个是彩云之南;一个拥有独特的热带海洋气候,一个占据丰富的自然人文资源,这就是海南和云南。去年,云南省旅游总收入首次突破2000亿元。亮丽的成绩单,难掩当地旅游地产的投资狂热,甚至一些超级旅游项目屡撞政策红线。不过,这似乎并不妨碍云南推进“旅游强省”的战略。
 

前不久,云南省与海南省展开战略合作,深化“山海互动、一程多站”合作模式等。云南省旅发委相关部门负责人表示,现代旅游已升级到度假游,但他们仍停在观光游。

不过,海南度假模式并非完美无缺。中国旅游研究院副研究员杨彦锋向记者表示,“海南所有的海湾全部规划完了,所有东海岸的地都卖出去了,未来就缺乏发展空间了。关键是大家要有长远的规划,不要因为短期的利益把好资源都给卖掉了。”

在海南某旅游地产老板看来,海南资源独特,客群以旅居为主,其旅游地产已转型定位中高端,市场回归理性,而云南与周边存在相似资源,客群相对低端,未来将分流部分海南客群,应走大众路线。

云南观光游VS海南度假游

去年,海南省旅游总收入428.5亿元,同比增长13%;接待旅游过夜人次3672万人次,同比增长10.6%。同一时期,云南省旅游总收入首次突破2000亿元,同比增长24%;接待国内游客接近2.4亿人次,同比增长22.1%。

然而在高速发展的背后,云南旅游也有“成长的烦恼”。相比海南度假游搞得风生水起,云南虽然旅游资源富集,却一直为自身徘徊于“观光游”而不自在。

云南省旅发委相关部门负责人在海南考察之后,深有感触地向记者表示,“海南因为资源单一,在度假游方面搞得比较好,而我们目前就还停留在观光游阶段。”

隆鑫地产集团海南分公司总经理及劲松在接受记者采访时分析说,“海南省没有太多的景点,客群以旅居为主,停留时间长,但云南游客一天可以去好几个景点,观光游占多,如何将游客留下来过夜或度假仍是一道坎儿。”

实际上,以1999年的世博会为标志,云南观光旅游达到顶峰,但新世纪以来,随着国内居民可支配收入增长和群众对高品质生活的追求,观光游降温,休闲度假游开始升温。直到2006年,云南省确立“旅游二次创业”战略,首先从开发新产品及其配套上加大投入,这也是近两年云南旅游地产投资火热的一个关键因素。

海南“光鲜”度假模式背后

“很多地方开发旅游地产项目是有配比的,不是一次性就开发完的。三亚的教训很多,很多优质的海湾全部建成旅游地产项目,销售完以后就只产生一次性的财政收入,没有持续经营的机制。”中国旅游研究院副研究员杨彦锋指出。

目前,杨彦锋是《我国旅游地产投资过热的形成机理及其规制研究》国家级课题组的副组长,他说,目前整个海南所有的海湾全部规划完了,东海岸的土地都卖出去了,未来没有发展空间。

不过,近日新华网报道援引三亚市委副书记、市长王勇的讲话内容说,“目前,旅游业和房地产业仍是三亚经济发展的重要支撑,但未来,支撑三亚经济的将是消费。资源是有限的,从环境保护的角度,我们必须不断转型,加快转型。”

最新报告显示,截至2013年底,全国旅游地产主要集中在海南、闽东南、长三角、两广、环渤海与西南六大板块。其中,海南拥有1096个项目,占全国总数的21%,西南有330个项目,占全国总数的6%。从开发体量来看,目前海南存量8300万平方米,西南占有1.35亿平方米。

“从总体用地规模来看,目前全国旅游地产累计用地规模超过10亿平方米,未来旅游地产用地将向中部、西北、西南等地区扩展。”研报预判称。

对于云南旅游业来说,前有海南这个“强手”,后有四川等各路追兵。云南面对的是追逐“旅游强省”美好理想与地产投资暗潮奔涌的博弈。

前不久,据《经济观察报》报道,云南省旅发委官员称,云南省10大历史旅游文化项目投资超过千亿元,实际是一种借旅游搞地产的圈地行为。另据相关媒体援引云南省房协的数据称,云南旅游地产投资已达2万亿元。对于上述数据,记者向云南省旅发委求证,但其相关部门并未回应。

杨彦锋指出,“全国开发过热的地区比较多,比如三亚、青岛、威海、烟台、营口属于开发过剩的典型。云南不算很典型,丽江、版纳、大理有旅游地产,但还没有到热得不行的地步。营口属于旅游地产过热、过剩到快崩溃的城市。三亚、云南的体量很大,但都有旅游资源撑着,还撑得住。”

记者注意到,从去年初云南省旅游局升格为云南省旅发委,到近日云南官员前往海南省“取经”,并签署旅游战略框架协议,云南“旅游强省”战略进一步提速。

按照云南省的战略部署,下一步要加快推动旅游产业建设的六个转变,包括变单极突破为融合发展、变分散发展为集群发展、变产品经济为品牌经济、变初级消费为综合消费等。

“因为国家给予海南的政策比较好,定位为国际旅游岛,他们那些大项目很让人震撼。比如临海先行试验区,现在不单是纸上的规划,已有项目成型了,建设速度很快。”云南省旅发委相关部门负责人说,两地的不同点在于海南是一个岛屿,云南是一个边疆省份,资源禀赋不同,海南稍微单一,所以专门做海滨度假。

不过,云投集团董事长保明虎曾表示,云南观光旅游应与休闲度假、专项旅游并重,而不是简单化的“从观光型旅游向休闲度假旅游转型”。

在杨彦锋看来,当前旅游地产也出现了途家等创新模式,盘活存量,搞得比较火,但这种模式越火爆,旅游地产泡沫越需要挤压。目前关键要有长远规划,充分论证,慎用公共遗产资源,绝不能竭泽而渔。

被“低估”的云南旅游地产

当前,云南旅游地产投资如此火热,应如何正确引导旅游客群参与消化?相对于海南三亚高企的房价,云南西双版纳的房价仅为其1/5,不仅具有较强的竞争性,还具有抗跌性。

景洪房产信息网透露,在入网备案的243个项目楼盘中,今年已售面积682.3万平方米,已售金额239.09亿元,均价3504元/平方米。

“西双版纳这么好的气候,目前房价还这么便宜,城区均价4200元/平方米,郊区3500元/平方米,从来没有疯涨过。作为旅游地产,海南已不太适合做投资了。”世纪金源集团西双版纳项目营销经理介绍说,即便是2008年金融危机,这里也没受到太大的影响。

不过,记者查询中国指数研究院三亚近期的房价走势发现,在2013年11月至今年4月,除了去年11月、12月及今年1月、3月环比略微增长(不超过1%),今年2月与4月曾环比小幅下降,总体房价在24700元~25100元/平方米之间浮动。

在及劲松看来,三亚本来就是海南旅游地产的主战场,旅游地产作为专业市场,其实就是人们的第二刚需,这两年整个海南旅游地产“量价”比较稳定、理性,目前项目销售虽出现了萎缩,但没出现“跳跃式”升降。

在旅游产业活跃度上,西双版纳已比肩甚至超越三亚。去年,三亚接待过夜游客1228.4万人次,增长11.5%;实现旅游总收入233.3亿元,增长21.4%。同一时期,西双版纳接待国内外游客1494.4万人次,增长19.2%;旅游总收入171.7亿元,增长22.7%。

从两地的商品房销售情况来看,去年三亚销售商品房105.1万平方米,增长70.5%;西双版纳销售商品房146万平方米,同比增长11.5%。

记者发现,在由亚太环境保护协会、中国城市竞争力研究会评价中心等组织的2013年中国避寒城市TOP50排名中,西双版纳位列榜首,三亚屈居第二。云南共有9个城市上榜,而海南省仅有4个城市上榜。

杨彦锋亦表示,从中长期趋势来看,云南、海南都是好地方,云南打出旅游强省战略,做旅游地产还是比较适合布局的,像美国人逐步往佛罗里达迁移,因为靠海,气候也好,影视娱乐业、IT行业都往那里聚集。如果中国经济增长到一定程度,人们注重生活质量更多一些,依赖资源的产业更少一些,云南也有可能成为“中国的佛罗里达”。

客群定位“大众化”

“三亚旅游地产正在转型中高端。”及劲松表示,三亚已出台政策限制80平方米以下的房子,因为之前出现过“堵城”的情况,他们发现人过多不是一件好事。

据了解,今年4月3日三亚停建80平方米以下小户型的消息不胫而走,对此,三亚规划局承认了这一事实,并表示未来三亚房地产通过引入金融、会展等创业产业推动转型升级。

三亚市政府网称,建市以来,三亚市坚持高端取向,咬定打造国际滨海旅游度假天堂目标不放松。旅游业、房地产业、金融业快速发展,总部经济、智慧经济迅速崛起。

在及劲松看来,相比海南三亚,云南西双版纳等地的旅游地产不仅价格偏低,还可以容纳更多的旅游人群,未来必然会分流部分海南投资客群,因此云南应选择走差异化路线,做好大众市场。

不过,云南至祥置业研究总监田志余向记者表示,“海南旅游地产可复制性不大,因为它遇到了好时机,景点单一,而云南每个地州都有自己的旅游特色,如何总体定位客群,难度很大,营销成本很高。”

品牌房企应如何从产品上细分大众客群?在海南房地产酒店运营策划CEO万志兵看来,房企一定要做好项目定位,选好恰当的合作伙伴,把建筑融入到旅游环境当中,通过对旅游地的自然历史人文等方面进行一系列梳理,提炼出主题,再通过建筑的方式把主题表达出来。旅游地产不仅仅是功能化的建筑,还需要通过一系列差异化的规划设计来提升产品价值。

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