市场前瞻:搭城镇化顺风车 楼市能否再现神话

管理员

2012-12-29 17:39 来自 经济参考报

    进入四季度,房地产市场再现回暖迹象,而中央近期多次提及的“城镇化”也给开发商注入了一针强心剂,甚至有观点认为房地产将再迎“黄金十年”。在即将到来的2013年,搭上城镇化顺风车的房地产业真的能否再火一把?未来十年,房地产投资是否还能续写暴利神话?

 

    城镇化给市场想象空间

 

    12月25日住建部明确表态,明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,坚决抑制投机投资性住房需求。地方政府若放松调控导致房价上涨将被问责。此前,国土部曾在12月18日出面喊话严查地王、稳定土地市场。

 

    然而,住建部话音未落,当天A股市场出现大涨,其中房地产板块一马当先,大涨近4%。

 

    业内人士分析认为,股市此轮上涨主要受益城镇化规划即将出台的利好影响。从十八大到中央政治局会议和中央经济工作会,城镇化被频频提及,被认为是扩大内需的最大潜力,未来经济主要增长点。

 

    市场最新消息是发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》初稿已编制完成,城镇化将在未来十年拉动40万亿投资,给市场以非常大的想象空间。

 

    房地产界更是摩拳擦掌,跃跃欲试。

 

    “很多人都说中国房地产最好的黄金十年过去了,我说不是,中国房地产市场最精彩的十年才开始”,易居中国董事局联席主席兼总裁周忻认为,伴随着十八大召开,伴随着中央提出的城镇化进程和百姓收入倍增计划,2013年的中国房地产市场会非常热闹,至少比2012年、2011年热闹。周忻说,“过去的第一个黄金十年我们靠广告语卖房子,第二个十年我们靠城市化布局卖房子。”

 

    城镇化“馅饼”有多大

 

    然而,城镇化真是天上掉下来的“馅饼”吗?

 

    多年来每当提到“城镇化”的概念,人们就会把房地产市场仍有巨大的需求与之联系起来。但是,“城镇化提出不是始自今日,已经搞了很多年。未来房地产不会再出现过去那样的暴利”,吉林力旺房地产公司总经理惠大桥说。有机构测算,随着城镇化的加速,未来十年,我国至少有120亿平方米的住房需求,相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。“这是一个持续性的利好,不会三两年见效”。

 

    购房网总编辑马峻岭也表示,40万亿的大“馅饼”,摊到房地产业的究竟有多大,什么时候砸到头上,现在还很难说。他说,城镇化不是房地产化,有其发展有其自身规律和发展阶段。房地产超前会导致房屋闲置、资源浪费;滞后则会影响人口聚集和产业发展。因此,房地产业介入的时机很重要。只有与当地经济社会发展和百姓需求相适应,才能促进城镇化和房地产自身的发展。

 

    与城镇化相比,一些业内人士认为,对当下房地产市场产生直接影响的还是楼市调控政策。据中原地产统计,截至12月中上旬,全国54个主要城市新建住宅签约套数达19万套,“暖冬”趋势仍在持续。易居上海房地产研究院副院长杨红旭认为,楼市如果继续出现明显上涨,不排除明年调控加码的可能。

 

    住建部政策研究中心相关人士表示,明年楼市要看货币政策、城镇化政策和房地产业三大政策。但总的看来,中国房地产业还有潜力。该人士指出,中国房地产市场变化,更多要看货币政策的调整。明年货币政策预计不会过紧,因此对房地产市场而言,不会比今年更差。更关键的是要看接下来中央政府在城镇化推进中有何实质性政策。

 

    谨防城镇化推高房价

 

    最近,长春、合肥等二三线城市周边县区的房价开始上涨。吉林力旺房地产公司总经理惠大桥发现,他在农村亲友开始在县城买房,县城亲友开始在省会买房。原因就是“城镇化”。一些中介代理表示,随着城镇化进程加快,进城农民要解决居住问题,必然要买商品房。

 

    最新数据显示,12月上半月,北京新建住宅签约和二手房住宅签约都达到年内同期高点,合计环比上涨了9.4%,11月,广州二手楼成交量环比增幅更是超过39%。在很多业内人士看来,这样的变化,与“城镇化”概念的热炒脱不了干系。

 

    “城镇化首先要解决的问题,是产业承接和公共产品承接的问题,没想到炒作房价走高的群体却扯起了大旗。”中国社会科学院经济学博士马光远说。

 

    “借城镇化之名推高房价,这种现象要引起注意”,长春市房地产协会常会副会长盛学永说。近几年有购房经历的人都该对2009年楼市的涨价记忆犹新。当年中央经济工作会提出放宽中小城市户籍限制推动城镇化,二三线城市房价应声而涨。其中温州、湛江等城市涨幅最大,今天也跌得最惨。

 

    马光远认为,加快城镇化建设本身并不助长房价的暴涨。“中国的城镇化要完成,起码得有一个前提,就是房价一定要保持稳定,因为进入城市的农民根本买不起房子,政府也没有能力给这些进入城市的人全部解决保障性住房”。因此中央抑制房地产的政策没有改变。在投资需求被抑制的情况下,仅仅依靠自住需求,仅仅依靠目前没有房子人的购买力,要让房价暴涨也不可能。

 

    马峻岭也表示,我国房地产行业经历了十年的高速发展,特别是近几年来不合理的上涨已经严重透支未来,市场短期内很难再出现上涨动力。

 

    中国人民大学教授郑风田表示,房价继续上涨,只能阻碍城镇化进程,”打工者买不起房,城镇化就是一句空话。

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